浅谈对容积率的几点认识

发布时间:2018-12-04         浏览次数:

容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。对于当地政府来说,容积率的高低影响着土地的价格;对于建设单位来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。该指标对不管是对当地政府、建设单位、住户都是非常关注的,现就容积率谈几点认识:

一、容积率确定建筑形态:一般来说,容积率联排别墅为0.4-0.7,6层以下多层住宅为0.8-1.2,11层小高层住宅为1.5-2.0,18层高层住宅为1.8-2.5,19层以上住宅为2.4-4.5,但是小区来说并不不会只有一个建筑形式,穿插中不同的建筑单体个性,山南的市级公租房批准容积率为3.0,全部为26-30层高层建筑。中铁南山院批准容积率为1.5,建设有15层的高层及小高层和多层。

二、淮南市关于容积率的规定: 2017年淮南市控规通则规定,建筑筑高度小于等于27米,最高容积率为1.0-1.6,建筑高度大于27米的,最高容积率为2.5.根据理解,淮南市的最高容积率为2.5。(地上高度超过100米的面积不计容)。2018年淮南市为提升山南新区城市品质,营造宜居环境,山南新区范围内凡未出让的建设用地商住综合用地容积率不得大于2.5,居住用地容积率不得大于2.2。

三、容积率高低的影响:

 住宅的销售收入价格由土地成本、建筑成本、销售费用、前期费用、公建及配套设施费用、管理费用、税费及一定的利润组成。容积率影响建筑面积,影响整个项目的销售收入。

高容积率:在一般情况下,意味着住宅项目内房子建得多,居住人口密度大,对小区内的健身场所、电梯、消防通道等形成较大压力,会降低住宅舒适度,但是住宅的建筑成本会增加,销售单价反而下降。

  低容积率:采用的建筑形态一般来说多层和小高层居多,住宅品质高,同时小区为住户提供的公共配套设施的停车位、绿化、健身器材会变多。建筑成本会降低,销售单价会上涨。

总之,如何选择在住宅项目中选择合适容积率,建设不同的建筑形态,最终需要综合整个城市对该区域的住宅需求,周边配套设施、建筑成本、销售预期等进行综合确定。

陆万强

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